Der Immobilienmarkt ist zurzeit ein heiß diskutierter Bereich. Hier stehen sich verschiedene Lager gegenüber: Die zwei stärksten Lager sind die Gruppen, die vor einer Immobilienblase in Deutschland warnen, sowie diejenigen, die von einer soliden Immobilienwirtschaft sprechen.
Experten-Einschätzungen
So wird zum Beispiel vom IWD, dem Institut der deutschen Wirtschaft Köln, dem Markt eine gesunde Basis testiert. Zu dieser Schlussfolgerung kommt das IWD durch drei Hauptfaktoren: Das Verhältnis der Immobilienpreise zum Kreditvolumen, die Ausgestaltung der Kreditvergabe sowie der Profile der aktuellen Hauskäufer. Für alle drei Faktoren zieht das IWD eine positive Bilanz und kann keine Immobilienblase erkennen.
Eine neutralere Position bezieht hierbei die Investmentbank Goldman Sachs. Diese hat erst kürzlich den Immobiliensektor von „attraktiv“ auf „neutral“ zurückgestuft. Zwar seien die Grundbedingungen solide, die Immobilienpreisentwicklung in Verbindung mit der Kursentwicklung am Anleihenmarkt rechtfertige dennoch eine Zurückstufung.
Anders sehen das Ökonomen des Rheinisch-Westfälischen Institutes für Wirtschaftsforschung in Essen sowie der BIZ, die Bank für Internationalen Zahlungsausgleich. Hier warnt man mit deutlichen Worten vor einer Immobilienblase. Zwar ist diese Gefahr in Deutschland regional sehr unterschiedlich ausgeprägt, jedoch in vielen Kernregionen stark vorhanden.
Persönliche Analyse des Immobilienmarktes
Zuerst möchte ich mich mit der Definition der Immobilienblase auseinandersetzen. Viele Experten definieren den Begriff unterschiedlich. Wenn man den Begriff der Immobilienblase auf seinen wesentlichen Bestandteil reduziert, so bedeutet dieser eine stattfindende starke Überbewertung von Immobilien.
Mit Blick auf die realen Hauspreisdaten der Deutschen Bundesbank sowie der OECD ist zu erkennen, dass die aktuellen Immobilienpreise auf dem Stand der 1980er Jahre sind. Da diesen Höchstwerten historisch jedoch ein Preisverfall folgte, gehe ich auch aktuell von einem anstehenden Kurswechsel aus. Dieser kündigt sich in manchen Regionen durch gleichbleibende oder bereits leicht fallende Immobilienpreise an.
Anders als viele Experten knüpfe ich den Blasencharakter nicht an eine drohende Überschuldung der Immobilienkäufer. Durch aktuell straffe Vorgaben bei Immobiliendarlehen durch Banken ist bei einem Preisverfall in den wenigsten Fällen mit einem Kreditausfall zu rechnen. Jedoch darf man in diesem Fall dennoch zwei Punkte nicht außer Acht lassen: Selbst bei aktuell meist höheren Tilgungsraten wird die Verschuldungsrate im Falle des Preisverfalls im Immobilienmarkt deutlich steigen. Zum zweiten muss man kurz- bis mittelfristig von einem Anstieg des Zinsniveaus ausgehen. Im Hinblick auf die meist genutzte 10-jährige Zinsfestschreibung bei Immobilienkrediten wird auch diese Anpassung zu einer spürbaren Korrektur der Gesamtberechnung einer Immobilienfinanzierung beitragen.
Auch der starke Bereich der Immobilieninvestments wird bei einer Trendwende der Immobilienpreise zu einer beschleunigten Preiskorrektur beitragen, vor allem wenn diese mit der Zinswende zusammen trifft. Denn anders als noch vor ein paar Jahren werden Immobilieninvestments zurzeit vermehrt zur Kapitalsicherung anstatt zur Renditeerwirtschaftung erworben. Sobald dies nicht mehr gewährleistet ist und gegebenenfalls auch Renditeerwartungen in anderen Anlageformen zunehmen, wird es zu einer Umschichtung des Kapitals aus dem Immobilienmarkt kommen und somit auch zu einem stark steigenden Immobilienangebot.